北京買房：理清思路，購房建議978
一
Q:
目前居住在朝陽南邊，孩子25年上小學，現在感覺是入學高峰期，學區房溢價且資金有限.想着孩子在朝陽上小學，初中前把房子換到東城，去東城上初中。想問一下，現行政策下，是否可行？是否存在無法在東城上學的可能？
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另外，對孩子學習沒有太高要求，能考個211或者本一就行。最近聽說陳經綸勁鬆分校發展挺快，想問一下平樂園和農光裡怎麼樣，後期好不好出手。
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A：
1、呵呵，不用感覺，這幾年就是高峰期，今年是有史以來的最高峰，全北京哪兒的學區房都溢價高。
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2、初中前把房子換到東城去上初中，圖什麼呢？這是爲了孩子上學還是要炒房啊？一般沒這麼幹的，建議考慮清楚是孩子教育重要還是房子重要吧。
3、現行政策下有了東城的房子和戶籍就能入學。但這種方案適用於比較普通的孩子，普娃。也就是在朝陽區不太容易考上高中的，那在初中去東城很合適。因爲東城雖然是派位但很公平，資源也相對均衡，孩子有可能憑運氣進入還不錯的學校。如果孩子的成績好那就吃虧了，東城沒點招，看自己的運氣了。
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4、考個211或一本就行。呵呵，口氣不小啊，很容易考嗎？這麼說吧，如果是在朝陽的普通學校，想考上211，那小學一般得是班裡前三，初中班裡前五，高中前十纔有可能。畢竟北京211以上的比例才20%，而且是建立在普高70%的基礎上的（現在才50%）。也就是說，至少七八個孩子裡纔有一個211，東西海之外的比例更低，大多數孩子都是分母而已。
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北京一本率接近50%，看上去很美，而實際加權之後也就30%或以下了。也就是說至少三四個北京娃中才有一個，孩子得考到上游纔有可能，要不二三本和民辦都是給誰準備的？又憑什麼猛漲學費？
知道北京娃的四大名校嗎？不是清北人航，而是北工大、首經貿、聯合、海跑兒，這其中只有北工大是211，是北京牛娃的保底校，更是普娃的天花板。對了，海跑兒還是民辦呢。
5、陳經綸勁鬆並校後是進步挺快，這也是劉校長成爲集團校長的成績之一。平樂園和農光裡，自住爲主吧，優勢是經濟實惠沒溢價，劣勢的地段兒靠南，升值普通。沒什麼不好出手的，北京沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格。
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僅供參考。
二
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Q:
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基本情況：單身首套剛需，總價在450萬以內（首付200萬左右），在雍和宮附近工作。需求：小兩居，樓齡儘可能新一些，地段（保值增值空間較好）、居住條件儘可能好（戶型好，南向臥室，最好客廳帶窗）、距離單位不超過45分鐘爲佳。有哪些地片可選擇呢？
初步考慮：東四環旁邊的十里堡石佛營、望京、蒲黃榆，是老破小。請問：1、這幾個地，綜合考慮性價比，您最推薦那個？2、現在買老破小的風險如何？同等價位同一地區，是次新大一居合適還是老破小兩居保值？
A：
1、這要求夠高的，面積、房齡、地段、保值升值、居住體驗、交通，都要兼顧。提醒一句吧，北京的房價比較高，投資門檻也就高。那在預算不是很高的情況下，能實現一個目標就算成功，兩個算超值，三個以上可遇不可求。
尤其是增值和自住，保值增值是投資，自住是消費，在預算不高的時候是相互衝突的，不可能兼顧，只能相互取捨。所以適當降低期望值吧，太高的話小心被忽悠了。
2、在不看具體房源的情況下，地段當然首選望京了，這沒什麼可說的。中間是石佛營，價格走勢多數不落後。蒲黃榆就是自住爲主了，優勢是經濟實惠性價比高，相對應的就是升值略慢，南三北五。
3、注重流動性就買大一居，注重面積就買老破小唄。甘蔗沒有兩頭兒甜，看自己的主要需求了，沒有標準方案。
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僅供參考。
三
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Q:
我19年買入西城區長椿街老破小總價600左右，因爲房子小所以把老破小租了出去，租住在稍大的房型內，目前孩子在廣內片區上二年級了。“認房不認貸”政策一出，家中也產生了置換房子的想法，老破小如能出手，買房首付可以500左右，可以有點選擇但是選擇權不大，一時不清楚該怎麼下決心，還請您指教：
1、就地置換，賣掉老破小，高貸買入附近1000左右的公房。優點是孩子上學方便，環境熟悉；缺點是住房和環境其實也沒有太大改善，面積會比原來寬敞一些。
2、置換去東城，東城沒有實行大派位，部分片區學區情況比西城廣內片區略好，而且可以選擇轉學籍或者不轉。優點是東城房價還是便宜一些，住房可能略微會有改善；缺點是孩子上學距離變遠不方便。
3、置換去豐臺西鐵營附近，南二環真的是房價分水嶺，西城側11萬+，豐臺側6、7萬。優點是孩子上學遠了一些但是還能接受，住房環境可以完全改善；缺點是遷出西城遷入豐臺，不知道後續會有哪些後悔和不便之處。
A：
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1、就地置換，那這就是自住爲主了。只是提醒一下，西城的普遍溢價率都在30%或以上，1000萬等於買到700萬的居住體驗。那300萬是學區溢價，在用不上學位的情況下，就看自己是否覺得划算了。
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2、東城的房價是略便宜一些，但溢價並不低，熱門學區的更高，真能用上學位且進入好學校才划算，否則也考慮一下居住的性價比吧。派位就是看運氣，理論上東城最公平，可以賭一把試試。
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3、豐臺和西城所差的就是學區溢價啊，沒什麼新鮮的。這幾年是入學高峰，今年最高峰，哪兒的溢價都高。這就看自己重視什麼吧，重視居住的性價比就在豐臺合適，注重賭一把學區房就必須在東西城了。
不過提醒一下，炒房最好參考一下歷年的出生人口，畢竟商品價格是供需關係決定的。到現在的趨勢是，2025年後進入確定性的入學低谷期，是否會影響溢價部分就看到時候是否有鼓勵政策了。
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是否後悔和不方便的都看自己的感受，外人不好說什麼。
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僅供參考。
四
Q:
我是普通外地家庭，現在有北京戶口，家庭年收入30-40w。2016年結婚，然後趕上上一輪的搶房潮，完全沒有房可以挑。主要也受限於自己的認知能力，以爲市區可以保值一些，買了一套上班近的朝陽雙龍南里的五層老破小。當時全下來大概320，現在可能300都不好賣。
目前的情況是孩子26年上小學，現在想賣掉置換一套學區房，不知道買哪裡合適。因爲現在政策頻發，害怕漲起來換不起，因爲我們的房子肯定沒有學區房漲的快。現在主要考慮是東城的廣渠門內外這一片，對口的花市 文匯 光明，首付賣掉房有500w，預計貸款200以內。
不知道您有什麼建議，一是選擇買東城合不合適，有沒有更好的選擇？二是如果選東城這些地方，選哪個小區比較合適？三是現在政策頻發，是先買後賣還是先賣後買合適？
A：
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1、北京歷來是北強南弱，也影響到了二環外。朝陽區這麼多年對南部不太重視，所以導致在升值上略弱於北部，自住更合適吧，經濟實惠。
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2、北京未必漲的太多，經濟承受不了太大泡沫了。只是下跌的空間真沒有了，北京是全國的風向標，是要給中小城市樹立信心的。
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在這幾年高峰期是肯定沒學區房漲的快的，但2025年之後就未必了。確定性的入學低谷期拐點，參照日韓等國和臺灣省的先例，人口減少後學區房的漲幅都略弱於非學區，逐步降低溢價率。
3、2026年入學，真要想好了就買唄，房子大概率比現金保值。減去稅費能買600多萬，這預算買不到溢價低的，都是平均值30%左右吧。當然也不算吃什麼虧，到時候讓中介算算租售比就行，別買太高的。
買東城沒什麼不合適的，很強很均衡的資源。而且看今年東城的中考分數挺有意思，領導們可能想開了，也跟西海爭座次了。
4、龍體和東崇前都挺好的學區，但哪個小區合適這隻能找當地中介，告訴他們預算讓匹配房源吧，先多看看再定。
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5、如果能做到先買再賣就儘量啊，這是行情期間的常規操作。而且雙龍這種地段兒在大多數行情中都是排序錯後的，也就是晚漲，所以除非是能儘量縮短空白期，否則有可能受損或踏空。
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僅供參考。
五
Q:
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我想買一套兩居室自住，不考慮學區，希望能增值保值，國瑞城和富力城您推薦哪個？或者周邊其他交通生活便利的小區。另外還想問您，通州區京貿國際城的小兩居還有必要拿着嗎，我是2016年買的？
A：
1、那肯定是富力城啊，這沒什麼可說的吧。這倆小區能放在一起比較都有些尷尬，說明價格差不太多，否則沒的可比。而之前這倆小區就是沒的比，國瑞城要高出至少20%，畢竟是二環內離核心區最近。
而且考慮好，國瑞城雖然升值不是很快，但其價格中也是包含着學區溢價的，也就是說在居住的性價比方面是要低於富力城很多的。想好了再買，入學高峰期再有兩年就結束了。
2、其他交通生活便利的，交通我怎麼說啊，我這歲數很少出門，對交通真不熟了，還是看自己的感受吧。
3、京貿國際城挺好的，除了租金低點兒沒什麼劣勢。這就看自己的需求吧，如果是自住那就留着，投資角度中等，升值不落後但因爲有溢價，租金低，不是太划算。
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